CGA Nord-Ouest Normandie Picardie
Pouvez-vous utiliser votre logement comme local professionnel ?
Il est possible de convertir un logement d'habitation en local professionnel. Cependant, dans la plupart des cas il vous faudra sollicitez deux autorisations, selon deux démarches indépendantes :
- une autorisation de changement d'usage, qui relève des règles de la construction et de l'habitation
- une autorisation de changement de destination, qui relève des règles de l'urbanisme.
À savoir avant de solliciter les autorisations
Pour une demande de changement de destination aussi bien que celle de changement d'usage, il est nécessaire de demander l'accord de la copropriété ou dans un logement loué, l'accord du bailleur.
Autorisation de changement d'usage
Qu'est-ce que la notion d'usage d'un bâtiment ?
L'usage d'un bâtiment, d'un logement, concerne son profil juridique et l'utilisation qui en est faite. La notion d'usage est définie et encadrée par le Code de la construction et de l’habitation.
L'encadrement de l'usage des logements au sein d'un commune, permet de contrôler la répartition et l'équilibre entre le nombre de logements d'habitation et le reste des utilisations de bâtiments (par exemple par rapport aux bâtiments de bureaux).
Dans quels cas l'autorisation de changement d'usage est-elle obligatoire ?
Le changement d'usage ne concerne que les cas ou un local d'habitation est converti pour un autre usage, ce qui est le cas lorsque l'on souhaite utiliser son logement d'habitation comme local professionnel. Cependant l'autorisation de changement d'usage n'est obligatoire que dans les situations suivantes :
- si votre projet de transformation concerne donc un local d'habitation : toutes les catégories de logements et leurs annexes, même les logements-foyers, loges de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial ou encore locaux meublés
- et si le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf dans les zones franches urbaines (ZFU).
À savoir
À l'inverse vous n'avez pas l'obligation de solliciter une autorisation de changement d'usage :
- lorsque l'activité professionnelle, même commerciale, est exercée par l'occupant ayant sa résidence principale dans le local et lorsqu'elle ne s'accompagne d'aucun accueil de clientèle ni de réception de marchandises.
- si le changement d'usage concerne la transformation de locaux commerciaux (magasin, bureau...) en locaux d'habitation
À qui demander l'autorisation de changement d'usage ?
L'autorisation est à demander auprès de la mairie de la commune dont dépend le logement.
Généralement chaque commune propose un formulaire de demande d'autorisation à remplir et accompagner de pièces justificatives.
Lorsqu'il est accordé, le changement d'usage ne l'est qu'à titre provisoire (pour la durée d'occupation) et personnel (au demandeur). Dans la plupart des cas, lorsque le bénéficiaire quitte le local, l'usage du dit local redevient automatiquement celui d'une habitation.
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Autorisation de changement de destination
Qu'est-ce que la destination d'un bâtiment ?
La destination d'un local ou d'un bâtiment, concerne le local lui-même, au sens physique/technique. Contrairement au changement d'usage qui relève de du Code de la construction et de l'urbanisation, la destination et le changement de destination relèvent d'une autorisation d'urbanisme et donc du Code de l'urbanisme.
Le changement de destination d'un bâtiment consiste à le faire passer d’un type de construction à un autre, par exemple une habitation transformé en garage.
Dans quels cas solliciter une demande d'autorisation de changements de destination ?
L'existence ou non de travaux définit le type de demande d'autorisation à solliciter :
- soit le changement s'effectue sans travaux, ou avec des travaux d'aménagement intérieur légers : seule une déclaration préalable est exigée
- soit le changement est accompagné de travaux créant plus de 20 m² de surface de plancher (ou 40 m² pour un projet dans une zone U d'un PLU) ou modifiant les structures porteuses ou la façade de l'immeuble : dans ces cas là un permis de construire est nécessaire.
À savoir
En région Ile-de-France, le code de l'urbanisme prévoit qu'en cas de changement de destination ayant pour objet la création de locaux de travail, l'obligation d'obtenir un agrément administratif. L'agrément doit être demandé si le projet concerne une surface supérieure à 1 000 m², un seuil qui exempte dans les faits un grand nombre des transformations de logements à des fins professionnelles
À qui demander l'autorisation de changement de destination ?
La demande d'autorisation de changement de destination est à demander auprès de la mairie de la commune dont dépend le bâtiment.
Contrairement au changement d'usage qui est accordé de façon personnelle et provisoire, le changement de destination concerne le local lui-même et est donc définitif au regard des règles d’urbanisme.
À noter que la demande de permis de construire ou la déclaration préalable tiennent lieu de demande d'autorisation exigée pour un changement d'usage.
À savoir
- Le Code de l’urbanisme définit 5 catégories de destinations possibles (déclinables en 20 sous-destinations) :
- exploitation agricole et forestière
- habitation
- commerce et activités de service
- équipements d’intérêt collectif et services publics
- autres activités des secteurs secondaires et tertiaires.
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N'oubliez pas de signaler les changements à l'administration fiscale
Les changements d'affectation des propriétés bâties et d'utilisation des locaux à usage professionnel ou commercial doivent être déclarés auprès de l'administration fiscale afin de mettre à jour la valeur locative cadastrale des locaux, base du calcul de la taxe foncière.
Le propriétaire doit adresser, au bureau du cadastre dont dépendent les locaux, la déclaration IL n°6704 dans les 3 mois (90 jours) de la réalisation du changement d'affectation.
L'autorisation est à demander auprès de l'administration fiscale.
Formulaire de changement d'affectation des propriétés bâties et non bâties (n°6704)
Vérifiez aussi votre assurance
De même, vérifiez les changements potentiellement induits au niveau de votre assurance. En effet, il est probable que votre contrat ne corresponde plus au nouvel usage ou à la nouvelle destination du bâtiment et qu'en conséquence vous ne soyez plus couvert en cas de sinistre.